QCVN 01:2021/BXD là quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quan trọng hàng đầu trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng, quy định chi tiết về chỉ tiêu sử dụng đất, tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu môi trường đối với mọi loại hình công trình – đặc biệt là nhà xưởng và khu công nghiệp.
Bài viết này của VMSTEEL sẽ giúp bạn hiểu rõ nội dung, cấu trúc và cách áp dụng QCVN 01:2021/BXD trong thực tế, từ khâu thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng, bố trí nhà xưởng, giao thông nội bộ, cây xanh, PCCC cho đến nghiệm thu và cấp phép xây dựng.
Sau khi tham khảo, bạn sẽ:
Nắm vững cách áp dụng QCVN 01:2021/BXD vào dự án nhà xưởng thực tế,
Biết cách phối hợp quy chuẩn với QCVN 06 (PCCC) và QCVN 18 (an toàn thi công),
Và có thể tự đánh giá hồ sơ quy hoạch đảm bảo đúng chuẩn – hợp pháp – an toàn.
👉 Xem thêm bài viết liên quan: Tiêu chuẩn thiết kế nhà xưởng công nghiệp (TCVN & QCVN) – nền tảng quan trọng khi triển khai thiết kế và thi công công trình công nghiệp theo đúng QCVN 01:2021/BXD.
Tổng quan về QCVN 01:2021/BXD
QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng là văn bản pháp lý nền tảng do Bộ Xây dựng ban hành, có hiệu lực từ ngày 05/7/2021, thay thế QCVN 01:2019/BXD.
Đây là quy chuẩn bắt buộc áp dụng trong hoạt động lập, thẩm định và quản lý quy hoạch xây dựng trên toàn lãnh thổ Việt Nam, bao gồm đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, khu chế xuất và cụm công nghiệp.
Tên đầy đủ
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD).
Văn bản này do Bộ Xây dựng chủ trì biên soạn và ban hành theo thẩm quyền của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
Cơ quan ban hành
Cơ quan ban hành: Bộ Xây dựng Việt Nam.
Cơ quan thẩm định & quản lý thực hiện: Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia (VIUP).
Thời gian hiệu lực
Có hiệu lực từ ngày 05/7/2021.
Thay thế QCVN 01:2019/BXD để phù hợp với Luật Quy hoạch năm 2017 và các quy định mới về phát triển đô thị, khu công nghiệp, năng lượng, môi trường.
Mục tiêu ban hành
QCVN 01:2021/BXD được ban hành nhằm:
Chuẩn hóa công tác quy hoạch không gian đô thị, nông thôn và khu công nghiệp theo hướng đồng bộ và hiện đại.
Đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, an toàn và phát triển bền vững, phù hợp với điều kiện tự nhiên và kinh tế – xã hội từng vùng.
Tạo cơ sở pháp lý cho việc phê duyệt quy hoạch chi tiết, cấp phép xây dựng, đầu tư phát triển dự án và quản lý kiến trúc công trình.
Tích hợp các yêu cầu về an toàn, PCCC, môi trường và hạ tầng kỹ thuật trong một hệ thống thống nhất.
Phạm vi áp dụng
QCVN 01:2021/BXD áp dụng cho:
Tất cả tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến hoạt động quy hoạch, thiết kế, đầu tư và phát triển xây dựng.
Các loại hình công trình bao gồm:
Khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu logistic, khu chế xuất.
Công trình công nghiệp riêng lẻ (nhà xưởng, kho bãi, nhà máy sản xuất).
Công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị và khu chức năng đặc thù.
Cấu trúc & phạm vi nội dung của QCVN 01:2021/BXD
QCVN 01:2021/BXD là một quy chuẩn có phạm vi bao quát rộng, được chia thành 06 chương chính và phụ lục kỹ thuật chi tiết, nhằm hướng dẫn cụ thể toàn bộ quá trình quy hoạch không gian, sử dụng đất, hạ tầng và môi trường xây dựng.
Mỗi chương trong quy chuẩn được xây dựng logic, đảm bảo kỹ sư, kiến trúc sư và nhà đầu tư có thể tra cứu nhanh – áp dụng chính xác – triển khai thực tế dễ dàng.
Cấu trúc tổng thể của QCVN 01:2021/BXD
| Chương | Nội dung chính |
|---|---|
| Chương I – Quy định chung | Trình bày phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, thuật ngữ chuyên ngành và nguyên tắc tuân thủ quy chuẩn trong quy hoạch xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý bắt buộc khi lập đồ án quy hoạch hoặc thẩm định hồ sơ dự án. |
| Chương II – Quy hoạch vùng, đô thị, khu chức năng đặc thù | Hướng dẫn tổ chức không gian phát triển theo cấp vùng, cấp đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, khu logistic, khu công nghệ cao. Xác định vị trí, quy mô, mối liên kết hạ tầng giữa các khu chức năng. |
| Chương III – Quy hoạch sử dụng đất & tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan | Đưa ra các chỉ tiêu sử dụng đất (mật độ, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chiều cao công trình), cùng nguyên tắc bố trí không gian kiến trúc, cây xanh, mặt nước, và cảnh quan đô thị – công nghiệp. |
| Chương IV – Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật | Là phần quan trọng nhất, quy định chi tiết về hệ thống giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, thoát rác và xử lý môi trường. Đây là nội dung ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế nhà xưởng, khu công nghiệp và khu dân cư. |
| Chương V – Quy hoạch công trình ngầm và công trình cao tầng | Hướng dẫn bố trí, quy mô, an toàn kỹ thuật và quản lý sử dụng công trình ngầm (bãi xe, hạ tầng kỹ thuật ngầm) cũng như công trình cao tầng trong khu đô thị, khu công nghiệp, bảo đảm an toàn và thẩm mỹ đô thị. |
| Chương VI – Quy định an toàn, bảo vệ môi trường và ứng phó biến đổi khí hậu | Đưa ra các yêu cầu về đánh giá tác động môi trường, hệ thống cây xanh, khoảng cách cách ly, an toàn PCCC, thoát lũ và tiêu chuẩn khí hậu đô thị. Đây là phần liên kết trực tiếp với QCVN 18:2021/BXD và QCVN 06:2021/BXD. |
| Phụ lục kỹ thuật | Cung cấp bảng tra và công thức tính toán: mật độ xây dựng tối đa, hệ số sử dụng đất (FAR), tầng cao tối đa, khoảng lùi công trình, tỷ lệ đất cây xanh – giao thông – hạ tầng kỹ thuật, và các yêu cầu kỹ thuật cụ thể cho từng loại hình công trình. |
Ý nghĩa thực tiễn của cấu trúc QCVN 01:2021/BXD
Giúp kỹ sư quy hoạch và thiết kế nhà xưởng nắm rõ yêu cầu bắt buộc về khoảng cách, chỉ tiêu sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật trước khi lập hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500.
Cung cấp bộ chỉ dẫn thống nhất cho việc thiết kế tổng mặt bằng khu công nghiệp, khu sản xuất hoặc nhà máy độc lập.
Là căn cứ thẩm định pháp lý để cơ quan chức năng phê duyệt hồ sơ quy hoạch, cấp phép xây dựng và kiểm tra khi hoàn công.
Những điểm mới so với QCVN 01:2019/BXD
QCVN 01:2021/BXD được ban hành nhằm cập nhật xu hướng phát triển công nghiệp – đô thị – hạ tầng hiện đại, đồng thời đồng bộ hóa với các luật và quy chuẩn mới như Luật Quy hoạch 2017, QCVN 06:2021/BXD (PCCC) và QCVN 18:2021/BXD (An toàn thi công).
So với phiên bản QCVN 01:2019/BXD, bản năm 2021 có nhiều điểm cải tiến quan trọng, giúp quy hoạch công trình công nghiệp, đặc biệt là nhà xưởng và khu công nghiệp, trở nên chặt chẽ – khoa học – bền vững hơn.
Bổ sung quy định về quy hoạch khu công nghiệp, logistics và năng lượng tái tạo
QCVN 01:2021/BXD lần đầu tiên đưa vào hệ thống quy định riêng cho khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trung tâm logistics và khu năng lượng tái tạo.
Các nội dung mới bao gồm:
Yêu cầu về diện tích đất tối thiểu cho từng loại hình sản xuất,
Bố trí hạ tầng kỹ thuật tách biệt giữa khu công nghiệp và khu dân cư,
Hướng dẫn vị trí xây dựng nhà máy năng lượng mặt trời, điện gió, đảm bảo an toàn lưới điện và môi trường xung quanh.
Đây là thay đổi rất quan trọng với các đơn vị như VMSTEEL, khi thiết kế quy hoạch nhà xưởng sản xuất công nghiệp hỗ trợ hoặc trung tâm logistics.
Điều chỉnh chỉ tiêu đất cây xanh và hạ tầng kỹ thuật
Bản 2021 tăng tỷ lệ đất cây xanh và hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và bảo vệ môi trường.
Tỷ lệ cây xanh tối thiểu tăng từ 8% lên 10%, và đất hạ tầng kỹ thuật (trạm điện, nước, xử lý thải) không dưới 5% tổng diện tích khu đất.
Quy định này thúc đẩy các khu công nghiệp phát triển theo hướng xanh – bền vững – thân thiện môi trường, phù hợp với mô hình khu công nghiệp sinh thái.
Làm rõ nguyên tắc quy hoạch tích hợp và phát triển bền vững
Lần đầu tiên, QCVN 01:2021/BXD xác định rõ yêu cầu tích hợp đa ngành trong quy hoạch xây dựng, nghĩa là quy hoạch phải đồng bộ giữa giao thông, hạ tầng, môi trường, năng lượng và xã hội.
Áp dụng mô hình quy hoạch tích hợp (Integrated Planning), giúp các đồ án:
Giảm chồng chéo quy hoạch.
Đảm bảo khai thác đất hiệu quả, tiết kiệm chi phí đầu tư.
Dễ dàng kết nối hạ tầng kỹ thuật liên vùng (điện, nước, thoát nước, PCCC…).
Đây là cơ sở quan trọng để các đơn vị thiết kế như VMSTEEL triển khai tổng mặt bằng nhà xưởng hoặc khu công nghiệp phù hợp định hướng quy hoạch cấp tỉnh.
Cập nhật yêu cầu quy hoạch thích ứng với biến đổi khí hậu
Chương VI của QCVN 01:2021/BXD bổ sung nội dung ứng phó biến đổi khí hậu, nước biển dâng, mưa lớn và ngập lụt đô thị.
Các yêu cầu nổi bật:
Cốt nền khu công nghiệp phải cao hơn mực nước lũ thiết kế ≥ 0,3 m.
Bố trí hồ điều hòa, hệ thống thoát nước mưa riêng biệt với nước thải.
Duy trì tối thiểu 20% diện tích tự nhiên thấm nước, để giảm ngập úng cục bộ.
Quy định này đặc biệt quan trọng cho khu công nghiệp vùng Đồng bằng sông Cửu Long, nơi địa hình thấp và dễ ngập.
Tích hợp quy chuẩn PCCC, an toàn và môi trường vào thiết kế tổng thể
QCVN 01:2021/BXD đồng bộ hóa với QCVN 06:2021/BXD (PCCC) và QCVN 18:2021/BXD (An toàn thi công).
Nghĩa là, khi thiết kế quy hoạch tổng thể, kỹ sư phải tích hợp luôn các yếu tố:
Khoảng cách an toàn cháy nổ,
Lối thoát hiểm,
Đường giao thông xe chữa cháy,
Khu vực cây xanh cách ly và xử lý nước thải.
Điều này giúp hồ sơ thiết kế – quy hoạch – cấp phép xây dựng trở nên đầy đủ và hợp lệ ngay từ đầu, không cần chỉnh sửa nhiều trong giai đoạn thẩm định.
💡 Thực tế tại VMSTEEL:
Khi thiết kế nhà xưởng sản xuất cơ khí, VMSTEEL luôn bố trí đường nội bộ ≥ 6m cho xe cứu hỏa, họng nước PCCC dọc tường, và vành đai cây xanh cách ly ≥ 10m, đúng quy định liên kết giữa QCVN 01 – 06 – 18.
Những điểm mới trong QCVN 01:2021/BXD thể hiện rõ xu hướng quy hoạch thông minh – xanh – an toàn – bền vững, đồng thời liên kết chặt chẽ với các quy chuẩn khác trong hệ thống pháp luật xây dựng Việt Nam.
Việc nắm vững và áp dụng đúng quy định này giúp kỹ sư, kiến trúc sư và nhà đầu tư:
Lập quy hoạch tổng thể hợp pháp, hợp chuẩn, dễ phê duyệt.
Giảm rủi ro pháp lý và chi phí điều chỉnh quy hoạch.
Tăng tính chuyên nghiệp và uy tín trong các dự án công nghiệp.
Nguyên tắc quy hoạch xây dựng theo QCVN 01:2021/BXD
QCVN 01:2021/BXD đưa ra 5 nhóm nguyên tắc cốt lõi nhằm định hướng phát triển quy hoạch xây dựng thống nhất, đồng bộ và bền vững.
Các nguyên tắc này không chỉ áp dụng cho đô thị, khu dân cư, mà còn là nền tảng bắt buộc khi thiết kế quy hoạch tổng mặt bằng nhà xưởng và khu công nghiệp.
Phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội và quy hoạch vùng, tỉnh, quốc gia
Mọi đồ án quy hoạch phải được đặt trong tổng thể phát triển vùng và quy hoạch quốc gia, đảm bảo tính liên kết – không chồng chéo – không phá vỡ quy hoạch cấp trên.
Các khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm logistics cần nằm trong quy hoạch sử dụng đất tỉnh đã được phê duyệt.
Việc lựa chọn vị trí xây dựng nhà xưởng phải đáp ứng tiêu chí:
Thuận lợi giao thông, gần cảng/kho vận.
Không gây ảnh hưởng dân cư hoặc nguồn nước sinh hoạt.
Có đủ hạ tầng cấp điện, cấp nước, thoát nước.
Ưu tiên phát triển bền vững, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất – nước – năng lượng
Phát triển bền vững là nguyên tắc xuyên suốt QCVN 01:2021/BXD, yêu cầu các dự án sử dụng tài nguyên một cách tiết kiệm và hiệu quả.
Đối với quy hoạch khu công nghiệp, điều này thể hiện ở:
Mật độ xây dựng hợp lý, không vượt quá chỉ tiêu đất công nghiệp cho phép.
Tận dụng năng lượng tái tạo (điện mặt trời trên mái, thông gió tự nhiên).
Tái sử dụng nước mưa, nước thải sau xử lý cho tưới cây và vệ sinh.
Mục tiêu là đảm bảo hiệu suất đất cao nhưng không đánh đổi môi trường và an toàn sinh thái.
Đảm bảo an toàn công trình, phòng chống thiên tai và ứng phó biến đổi khí hậu
Quy hoạch xây dựng phải gắn liền với an toàn tự nhiên và kỹ thuật, bao gồm:
Chống ngập, thoát lũ, ổn định nền móng.
Bố trí khu vực cao ráo, tránh sạt lở, triều cường hoặc khu vực có nguy cơ xâm thực mặn.
Thiết kế cốt nền cao hơn mực nước lũ thiết kế ≥ 0,3 m.
Ngoài ra, các khu công nghiệp phải có hồ điều hòa, hành lang thoát lũ và cây xanh cách ly, giúp điều tiết vi khí hậu và giảm rủi ro thiên tai.
Đồng bộ giữa quy hoạch không gian và hạ tầng kỹ thuật
Quy hoạch không chỉ là bản vẽ mặt bằng mà phải được tích hợp toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
Giao thông – Cấp điện – Cấp nước – Thoát nước – Thông tin – PCCC.
QCVN 01:2021/BXD yêu cầu thiết kế tổng thể hạ tầng kỹ thuật đồng bộ ngay từ giai đoạn lập quy hoạch, tránh tình trạng “xây trước – bổ sung sau”.
Đối với khu công nghiệp, điều này đặc biệt quan trọng trong việc:
Bố trí đường nội bộ ≥ 6m để xe cứu hỏa lưu thông.
Tách riêng hệ thống nước mưa và nước thải.
Đặt trạm điện, trạm bơm, bể xử lý thải đúng quy chuẩn cách ly an toàn.
Tuân thủ chuẩn về mật độ, chiều cao, hệ số sử dụng đất và khoảng lùi công trình
Chỉ tiêu quy hoạch cơ bản (mật độ, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, tầng cao) là thông số bắt buộc khi lập đồ án chi tiết 1/500 hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở.
Theo Phụ lục QCVN 01:2021/BXD, các chỉ tiêu cơ bản gồm:
Mật độ xây dựng tối đa: 55–70% tùy loại hình nhà xưởng.
Hệ số sử dụng đất (FAR): 1,5–2,5 lần diện tích khu đất.
Khoảng lùi tối thiểu: 6 m từ ranh giới lộ giới hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật.
Chiều cao công trình: tối đa 30 m, trừ trường hợp đặc biệt được thẩm định riêng.
Các thông số này là căn cứ để thẩm định cấp phép xây dựng, xác định PCCC và khoảng cách an toàn kỹ thuật.
Quy hoạch khu công nghiệp và cụm công nghiệp
QCVN 01:2021/BXD quy định rõ nguyên tắc, chỉ tiêu và yêu cầu kỹ thuật trong việc quy hoạch khu công nghiệp (KCN) và cụm công nghiệp (CCN).
Đây là nội dung cốt lõi đối với mọi dự án thiết kế nhà xưởng, khu sản xuất, trung tâm logistics hoặc nhà máy quy mô lớn, đảm bảo phù hợp định hướng quy hoạch vùng – an toàn môi trường – phát triển bền vững.
Vị trí & nguyên tắc bố trí khu công nghiệp
Việc lựa chọn vị trí khu công nghiệp phải đáp ứng đồng thời ba yếu tố: kỹ thuật – môi trường – quy hoạch vùng.
a. Khoảng cách an toàn tối thiểu:
Cách khu dân cư tối thiểu 500 m.
Cách nguồn nước sinh hoạt (hồ, sông, giếng) tối thiểu 300 m.
Cách khu du lịch, di tích, bệnh viện, trường học ≥ 1.000 m.
→ Mục đích: hạn chế ô nhiễm tiếng ồn, khí thải, và đảm bảo an toàn sinh hoạt khu dân cư.
b. Yêu cầu kỹ thuật vị trí:
Thuận lợi giao thông: gần trục giao thông chính (quốc lộ, cao tốc, cảng, đường sắt).
Đảm bảo cấp điện, cấp nước, thoát nước dễ dàng.
Nằm ngoài hành lang an toàn lưới điện, đường ống dầu, đê điều, và hành lang bảo vệ nguồn nước.
c. Nguyên tắc quy hoạch tổng thể:
Phù hợp quy hoạch phát triển công nghiệp vùng, tỉnh và quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
Bố trí theo mô hình phân khu chức năng rõ ràng: khu sản xuất – khu kho vận – khu hạ tầng kỹ thuật – cây xanh cách ly – khu hành chính dịch vụ.
Hướng gió chủ đạo cần tính toán để khu dân cư không nằm trong vùng ảnh hưởng ô nhiễm công nghiệp.
Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất
Bảng sau là chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chuẩn theo QCVN 01:2021/BXD, áp dụng cho khu công nghiệp và cụm công nghiệp hiện đại:
| Hạng mục sử dụng đất | Tỷ lệ tối thiểu / tối đa | Ghi chú kỹ thuật |
|---|---|---|
| Đất xây dựng nhà xưởng, kho tàng | 55 – 65% | Diện tích nhà xưởng sản xuất, kho trung chuyển, khu logistic. |
| Đất giao thông nội bộ | 12 – 15% | Bao gồm đường chính, đường nhánh, bãi đỗ xe, vỉa hè. |
| Đất cây xanh cách ly và cảnh quan | ≥ 10% | Cây xanh bao quanh khu xưởng, hành lang thoát khí, hồ điều hòa. |
| Đất hạ tầng kỹ thuật | ≥ 5% | Trạm điện, trạm cấp nước, xử lý nước thải, bể PCCC, bãi rác tạm. |
| Đất hành chính – dịch vụ – phụ trợ | 3 – 5% | Văn phòng điều hành, khu ăn ca, y tế, bảo vệ, nhà xe công nhân. |
📏 Tổng diện tích đất giao thông + cây xanh + hạ tầng kỹ thuật phải chiếm ít nhất 25% tổng diện tích khu công nghiệp, nhằm đảm bảo thông thoáng, an toàn và phát triển bền vững.
💡 Kinh nghiệm VMSTEEL:
VMSTEEL thường áp dụng tỷ lệ đất cây xanh ≥ 12%, đất giao thông 15%, để tăng thẩm mỹ, đảm bảo thông gió và đạt chứng nhận “Nhà xưởng xanh – Green Factory” theo chuẩn quốc tế.
Quy hoạch giao thông & PCCC trong khu công nghiệp
Giao thông nội bộ và hệ thống PCCC là hạ tầng trọng yếu ảnh hưởng đến an toàn và khả năng vận hành của khu công nghiệp.
a. Giao thông nội bộ
Mặt cắt đường chính: ≥ 22 m (2 làn xe tải + 2 làn xe con + vỉa hè).
Đường nhánh nội bộ: ≥ 11 m (đủ cho xe tải 20 tấn lưu thông 2 chiều).
Bán kính quay đầu xe tải: ≥ 12 m.
Tải trọng mặt đường: ≥ 12 tấn/trục (đảm bảo cho xe container).
Bố trí bãi đỗ xe tĩnh: 3–5% diện tích đất khu công nghiệp.
b. Yêu cầu PCCC
Đường vòng cứu hỏa chạy bao quanh toàn bộ nhà xưởng chính, rộng ≥ 6 m.
Bố trí họng nước chữa cháy dọc tuyến đường, khoảng cách giữa các họng ≤ 150 m.
Khoảng cách giữa 2 nhà xưởng liền kề:
Loại I, II: ≥ 12 m.
Loại III, IV: ≥ 9 m.
Bể nước PCCC dự phòng: dung tích ≥ 1,200 m³ cho mỗi 20 ha đất công nghiệp.
Quy hoạch thoát nước & môi trường
Hệ thống thoát nước và bảo vệ môi trường là yếu tố bắt buộc trong mọi quy hoạch khu công nghiệp.
QCVN 01:2021/BXD yêu cầu tách biệt hoàn toàn giữa nước thải công nghiệp và nước mưa, đảm bảo khả năng xử lý đạt chuẩn môi trường quốc gia.
a. Hệ thống thoát nước
Nước thải công nghiệp: thu gom riêng, dẫn về trạm xử lý nước thải tập trung.
Nước mưa mặt: thoát riêng qua mương, cống hở – không hòa lẫn với nước thải.
Trạm xử lý nước thải đặt ở vị trí cuối hướng gió, thuận dòng chảy tự nhiên.
Tỷ lệ thu gom xử lý nước thải: ≥ 100% lượng phát sinh trong khu công nghiệp.
b. Tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng
QCVN 40:2011/BTNMT – Quy chuẩn nước thải công nghiệp.
QCVN 14:2008/BTNMT – Nước thải sinh hoạt.
QCVN 07-1:2016/BXD – Hạ tầng kỹ thuật thoát nước.
QCVN 01:2021/BXD – Chỉ dẫn quy hoạch thoát nước tổng thể.
Quy hoạch công trình công nghiệp & nhà xưởng
Trong QCVN 01:2021/BXD, công trình công nghiệp và nhà xưởng được quy định chi tiết về tổ chức mặt bằng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội khu và không gian cây xanh, nhằm đảm bảo an toàn, thuận tiện vận hành và phát triển bền vững.
Nguyên tắc bố trí mặt bằng
Khi quy hoạch tổng thể khu nhà xưởng, cần tổ chức mặt bằng công nghiệp hợp lý theo chuỗi dây chuyền sản xuất – giao thông – kho bãi – cây xanh cách ly.
Mục tiêu là tối ưu luồng di chuyển, phân tách khu vực nguy hiểm và đảm bảo an toàn PCCC.
Các nguyên tắc cơ bản:
Tổ chức không gian hợp lý:
Khu sản xuất đặt ở trung tâm hoặc gần trục giao thông chính.
Khu kho bãi, khu kỹ thuật và khu phụ trợ bố trí phía sau hoặc cuối hướng gió.
Khu hành chính, nhà ăn, bãi xe đặt tách biệt phía trước, thuận tiện tiếp cận.
Khoảng cách an toàn PCCC giữa các nhà xưởng:
Xưởng loại I – II: ≥ 12 m.
Xưởng loại III – IV: ≥ 9 m.
(Khoảng cách đo từ mép tường ngoài của hai công trình gần nhất.)
Cổng chính:
Rộng tối thiểu 6 m, đủ cho xe chữa cháy và container ra vào dễ dàng.
Cổng phụ phục vụ giao nhận vật tư, hàng hóa nên tách riêng khỏi lối chính để tránh xung đột giao thông nội bộ.
Hướng bố trí công trình:
Nên ưu tiên hướng gió chủ đạo tự nhiên, giảm nhiệt và hỗ trợ thông gió.
Tránh hướng Tây – Tây Nam để hạn chế bức xạ nhiệt trực tiếp.
Hạ tầng kỹ thuật bên trong khu xưởng
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nội bộ cần được thiết kế đồng bộ, an toàn và tách biệt nhằm đảm bảo hiệu quả vận hành và thuận tiện bảo trì.
a. Giao thông nội bộ
Chiều rộng đường tối thiểu: 4,5 m.
Tải trọng mặt đường: đáp ứng xe tải nặng ≥ 10 tấn.
Bán kính quay đầu: ≥ 12 m tại nút giao hoặc bãi xe.
Bề mặt đường: bê tông hoặc bê tông nhựa chịu lực ≥ 250 kg/cm².
b. Cấp điện
Nguồn điện: trung thế 22 kV hoặc 35 kV tùy quy mô khu công nghiệp.
Trạm biến áp: công suất tối thiểu 2×630 kVA (dự phòng 1 nửa tải).
Hệ thống điện chiếu sáng: sử dụng đèn LED công nghiệp IP65 trở lên, bố trí đều trong khuôn viên và dọc các tuyến giao thông.
Cáp điện lực: đi ngầm trong ống PVC hoặc ống thép mạ kẽm, đảm bảo cách điện và thoát nước tốt.
c. Cấp nước – thoát nước
Hệ thống cấp nước: lấy từ mạng cấp nước đô thị hoặc trạm cấp nước nội khu; lưu lượng thiết kế ≥ 45 lít/người/ngày cho công nhân.
Thoát nước: thiết kế hệ thống tách biệt giữa nước mưa và nước thải, tránh ô nhiễm chéo.
Nước thải sản xuất: xử lý sơ bộ tại từng nhà máy trước khi đưa về trạm xử lý tập trung.
Cống thoát nước mưa: độ dốc ≥ 0,3%, có lưới chắn rác và hố ga kiểm tra định kỳ.
d. Chiếu sáng & thông tin liên lạc
Hệ thống chiếu sáng ngoài trời: ngầm hóa hoàn toàn, đèn chống bụi – chống nước chuẩn IP65 – IP67.
Hệ thống thông tin – camera an ninh: bố trí song song với tuyến điện chiếu sáng, kết nối mạng nội bộ và trung tâm điều hành.
Cây xanh và khoảng lùi
Không gian cây xanh trong khu công nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc giảm tiếng ồn, lọc bụi, điều hòa vi khí hậu và bảo vệ môi trường làm việc.
a. Cây xanh cách ly
Tối thiểu 10% tổng diện tích khu đất phải dành cho cây xanh và cảnh quan.
Cây xanh bố trí bao quanh nhà xưởng, dọc tuyến giao thông, khu hành chính và khu xử lý nước thải.
Chiều rộng hành lang cây xanh cách ly:
Tối thiểu 10 m giữa khu sản xuất và khu dân cư lân cận.
Có thể tăng lên 20–30 m đối với khu công nghiệp hóa chất hoặc phát thải khí.
b. Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi tối thiểu từ ranh giới lộ giới: ≥ 6 m.
Khoảng lùi giữa công trình và ranh giới đất khu công nghiệp: ≥ 3 m.
Đối với công trình cao trên 25 m, khoảng lùi tăng thêm 0,5 m cho mỗi 3 m chiều cao vượt quá.
c. Tiêu chuẩn cây trồng
Ưu tiên các loại cây chịu nhiệt, tán rộng, rễ không phá nền (sao đen, dầu rái, bằng lăng, keo lá tràm).
Không trồng cây có nhựa độc, rụng lá nhiều hoặc dễ cháy gần nhà xưởng.
Quy hoạch công trình công nghiệp và nhà xưởng theo QCVN 01:2021/BXD giúp:
Tổ chức không gian sản xuất khoa học, thuận tiện vận hành.
Đảm bảo an toàn PCCC, giao thông và môi trường.
Tăng hiệu quả sử dụng đất và tuổi thọ công trình.
Việc tuân thủ đúng các chỉ tiêu kỹ thuật trong quy hoạch tổng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để hồ sơ được thẩm định, cấp phép xây dựng và nghiệm thu đúng quy định pháp luật.
Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị & công nghiệp
Hạ tầng kỹ thuật là xương sống của mọi đồ án quy hoạch, quyết định hiệu quả sử dụng đất, an toàn vận hành và khả năng phát triển bền vững của khu đô thị hoặc khu công nghiệp.
Theo QCVN 01:2021/BXD, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật được chia thành 6 nhóm hạ tầng chính, yêu cầu đồng bộ – tiết kiệm – an toàn – bảo vệ môi trường.
Hệ thống giao thông nội khu
Hệ thống giao thông phải được thiết kế tổng thể, logic, đảm bảo lưu thông hàng hóa thuận tiện, tách biệt luồng xe tải và người đi bộ, đồng thời đáp ứng yêu cầu an toàn PCCC.
Các chỉ tiêu chính:
Mặt cắt đường chính: ≥ 22 m, có 2–4 làn xe và dải phân cách.
Đường nhánh nội bộ: ≥ 11 m, đảm bảo 2 xe tải lưu thông đối hướng.
Bán kính quay xe container: ≥ 12 m tại nút giao hoặc bãi xe.
Vỉa hè: ≥ 3 m, có rãnh thoát nước và cây xanh bóng mát.
Đường cứu hỏa: chạy quanh công trình, rộng ≥ 6 m, bề mặt bê tông cường độ ≥ 250 kg/cm².
Bãi đỗ xe: diện tích tối thiểu bằng 3–5% diện tích khu đất công nghiệp.
Yêu cầu kỹ thuật:
Đường phải đảm bảo tải trọng ≥ 12 tấn/trục, phù hợp xe container.
Độ dốc ngang mặt đường: 1–2% để thoát nước mưa nhanh.
Tổ chức giao thông một chiều cho khu xưởng lớn nhằm giảm xung đột di chuyển.
Hệ thống cấp điện & chiếu sáng
Tuân thủ theo QCVN 07-7:2016/BXD về hạ tầng kỹ thuật cấp điện đô thị.
Hệ thống điện trong khu công nghiệp cần được thiết kế an toàn, tiết kiệm năng lượng và có dự phòng công suất.
Yêu cầu cơ bản:
Nguồn cấp điện: trung thế 22 kV hoặc 35 kV, có 2 tuyến cấp điện độc lập.
Trạm biến áp: công suất dự phòng ≥ 30% nhu cầu tổng, đặt trong khu kỹ thuật riêng.
Cáp điện lực: đi ngầm, cách điện tốt, có ký hiệu cảnh báo.
Chiếu sáng:
Đèn ngoài trời đạt chuẩn IP65 trở lên, khoảng cách bố trí 25–30 m/cột.
Mức chiếu sáng trung bình đường nội bộ ≥ 20 lux.
Khuyến khích sử dụng đèn LED tiết kiệm năng lượng, tích hợp cảm biến ánh sáng.
An toàn kỹ thuật:
Tất cả trạm điện, tủ phân phối phải có hệ thống nối đất chống sét, điện trở ≤ 10 Ω.
Khoảng cách an toàn hành lang điện theo QCVN 01:2021/BXD và TCVN 7447-4-44:2017.
Hệ thống cấp nước & thoát nước
Đây là hạ tầng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn vệ sinh, PCCC và bảo vệ môi trường.
Nguyên tắc chính:
Cấp nước sạch:
Lấy từ mạng cấp nước đô thị hoặc giếng khoan có giấy phép khai thác.
Áp lực tối thiểu tại điểm sử dụng: ≥ 2 bar.
Bố trí mạng vòng để không gián đoạn khi có sự cố.
Thoát nước:
Tách riêng hệ thống thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt – công nghiệp.
Độ dốc cống chính ≥ 0,3%.
Có trạm bơm tăng áp hoặc hố thu trung gian nếu địa hình phức tạp.
Trạm xử lý nước thải:
Đặt tại vị trí cuối hướng gió, cuối dòng chảy.
Diện tích khu xử lý ≥ 2% tổng diện tích khu công nghiệp.
Chất lượng nước đầu ra phải đạt QCVN 40:2011/BTNMT.
Hệ thống thoát rác & xử lý chất thải
Tuân thủ QCVN 07-10:2016/BXD về quy hoạch hạ tầng kỹ thuật quản lý chất thải rắn.
Yêu cầu chính:
Phân loại rác tại nguồn (sinh hoạt, công nghiệp, nguy hại).
Bố trí điểm thu gom rác cách xa khu ăn uống, văn phòng tối thiểu 20 m.
Khu chứa chất thải tạm thời phải có nền bê tông chống thấm, mái che, biển cảnh báo.
Chất thải nguy hại (dầu thải, sơn, hóa chất) phải lưu chứa riêng, có hồ sơ bàn giao đơn vị xử lý có phép.
Khoảng cách từ bãi rác công nghiệp đến khu dân cư: ≥ 500 m.
Hệ thống thông tin liên lạc
Hệ thống thông tin cần được quy hoạch ngầm hóa, chống nhiễu và đảm bảo an toàn sét.
Tiêu chuẩn cơ bản:
Toàn bộ cáp viễn thông, cáp quang, camera an ninh đi ngầm trong ống HDPE ≥ Ø63 mm.
Có tủ cáp kỹ thuật tập trung đặt tại khu trung tâm điều hành.
Trang bị hệ thống cảnh báo cháy, cảnh báo khẩn cấp, loa phát thanh nội bộ.
Thiết kế mạng LAN – Internet – IoT sẵn sàng cho chuyển đổi số và giám sát tự động (Smart Factory).
Môi trường và cây xanh
Cây xanh trong khu đô thị – công nghiệp là thành phần bắt buộc trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật tổng thể.
Chỉ tiêu cơ bản:
Tối thiểu 20% diện tích đất toàn khu dành cho cây xanh, hồ nước và cảnh quan.
Hành lang cây xanh cách ly khu sản xuất với khu dân cư ≥ 10 m.
Hồ điều hòa có diện tích ≥ 2% tổng khu đất, phục vụ thoát nước mưa và tạo vi khí hậu.
Ưu tiên cây tán rộng, thân thẳng, rễ sâu, chịu khói bụi và nắng nóng như dầu rái, sao đen, keo lá tràm, bằng lăng.
Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật trong QCVN 01:2021/BXD là nền tảng để đảm bảo công trình công nghiệp – đô thị vận hành an toàn, hiệu quả và thân thiện môi trường.
Việc tuân thủ đầy đủ 6 nhóm hạ tầng kỹ thuật giúp:
Đảm bảo tính đồng bộ giữa thiết kế và quy hoạch tổng thể.
Giảm chi phí vận hành, nâng cao tuổi thọ công trình.
Tăng khả năng phê duyệt hồ sơ và đáp ứng yêu cầu cấp phép xây dựng.
Quy hoạch công trình ngầm & công trình cao tầng
QCVN 01:2021/BXD bổ sung nhiều nội dung quan trọng liên quan đến công trình ngầm và công trình cao tầng, nhằm đảm bảo an toàn kỹ thuật, tiết kiệm không gian và phát triển hạ tầng hiện đại trong đô thị và khu công nghiệp.
Các quy định này giúp kỹ sư quy hoạch, kiến trúc sư và nhà đầu tư chủ động thiết kế bản vẽ tổng mặt bằng hợp chuẩn, tránh xung đột hạ tầng và đáp ứng tiêu chuẩn an toàn.
Quy hoạch công trình ngầm
Công trình ngầm là phần công trình nằm dưới mặt đất hoặc dưới mực nước tự nhiên, bao gồm: hầm kỹ thuật, bãi xe ngầm, đường ống kỹ thuật, trạm xử lý nước thải, hầm cáp điện, hầm thoát nước, kho chứa ngầm, v.v.
Nguyên tắc quy hoạch công trình ngầm:
-
Phù hợp với điều kiện địa chất, thủy văn và tải trọng khu vực.
-
Tránh khu vực nền đất yếu, mực nước ngầm cao hoặc có nguy cơ sụt lún.
-
Khi bắt buộc xây dựng, phải có giải pháp chống thấm, thoát nước và gia cố nền móng.
-
-
Tránh xung đột với hạ tầng kỹ thuật ngầm hiện hữu:
-
Đường ống cấp nước, thoát nước, cáp điện, cáp thông tin, cống kỹ thuật… phải được xác định rõ trên bản đồ hạ tầng ngầm.
-
Tuân thủ khoảng cách an toàn kỹ thuật giữa các hệ thống:
-
Cáp điện – ống nước: ≥ 0,5 m.
-
Cáp điện – cáp thông tin: ≥ 0,3 m.
-
Ống nước thải – ống nước sạch: ≥ 1,0 m và có tường ngăn.
-
-
-
Lối tiếp cận và thông gió:
-
Phải có tối thiểu 2 lối lên xuống, trong đó 1 lối dành cho cứu hộ.
-
Thông gió cưỡng bức bắt buộc cho không gian kín hoặc có thiết bị điện.
-
-
An toàn và PCCC:
-
Trang bị cảm biến khí độc, hệ thống chiếu sáng khẩn cấp, hệ thống phun nước chữa cháy tự động (sprinkler).
-
Tuân thủ quy định tại QCVN 06:2021/BXD (An toàn cháy cho nhà và công trình).
-
Ứng dụng thực tế:
Trong khu công nghiệp, công trình ngầm thường gồm cống kỹ thuật đa năng, bể xử lý nước thải, đường ống cấp – thoát nước, và tuyến cáp điện ngầm, cần được quy hoạch đồng bộ để tránh giao cắt, thuận tiện bảo trì.
Quy hoạch công trình cao tầng trong khu công nghiệp
Dù khu công nghiệp chủ yếu gồm các công trình thấp tầng, nhưng trong một số trường hợp đặc thù (như nhà hành chính, văn phòng điều hành, ký túc xá công nhân), có thể xây dựng công trình cao tầng với điều kiện tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu sau:
Nguyên tắc bố trí:
-
Hạn chế chiều cao công trình:
-
Không khuyến khích công trình trên 5 tầng trong khu công nghiệp.
-
Trường hợp đặc biệt (nhà điều hành trung tâm, ký túc xá cao tầng) phải có báo cáo thẩm duyệt an toàn kết cấu và PCCC riêng.
-
-
Khoảng cách an toàn:
-
Giữa công trình cao tầng và nhà xưởng sản xuất: ≥ 20 m.
-
Giữa công trình cao tầng và trạm kỹ thuật (điện, nước, xử lý thải): ≥ 30 m.
-
-
Tổ chức giao thông & thoát nạn:
-
Phải có tối thiểu 2 lối thoát nạn song song, cách nhau ≥ 1/3 chiều dài công trình.
-
Đường xe chữa cháy bao quanh, rộng ≥ 6 m, khoảng cách từ mép đường đến tường công trình ≤ 18 m.
-
-
An toàn gió và động đất:
-
Tính toán theo TCVN 2737:2023 (Tải trọng gió) và TCVN 9386:2012 (Thiết kế kháng chấn).
-
Bắt buộc lắp đặt hệ thống chống sét trực tiếp và lan truyền.
-
-
Kiến trúc & thẩm mỹ:
-
Kiến trúc công trình cao tầng trong khu công nghiệp phải đơn giản, hiện đại, không phá vỡ tổng thể không gian công nghiệp.
-
Màu sắc, vật liệu ưu tiên gam sáng – chống bám bụi – phản nhiệt.
-
Quy định về bảo vệ môi trường và ứng phó biến đổi khí hậu
QCVN 01:2021/BXD dành riêng một chương quy định về bảo vệ môi trường và ứng phó biến đổi khí hậu, nhằm hướng dẫn các đơn vị thiết kế – quy hoạch xây dựng lồng ghép yếu tố sinh thái, thoát lũ, thông gió và cân bằng vi khí hậu ngay từ giai đoạn lập quy hoạch tổng mặt bằng.
Đây là nội dung mang tính bắt buộc pháp lý và cũng là xu hướng phát triển bền vững trong các khu công nghiệp, khu dân cư và nhà xưởng hiện đại.
Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) bắt buộc
Theo Luật Bảo vệ môi trường 2020 và QCVN 01:2021/BXD, mọi dự án khu công nghiệp có diện tích > 10 ha hoặc nhà máy có phát sinh khí thải, nước thải, chất thải nguy hại đều phải lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) trước khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Nội dung chính của ĐTM bao gồm:
Phân tích hiện trạng môi trường khu vực (khí tượng, thủy văn, đất, nước, không khí).
Dự báo tác động của hoạt động xây dựng và sản xuất đến môi trường xung quanh.
Đề xuất biện pháp giảm thiểu ô nhiễm, kiểm soát bụi, tiếng ồn, khí thải và nước thải.
Thiết kế hệ thống xử lý nước thải, thu gom chất thải rắn và quan trắc định kỳ.
Lập kế hoạch ứng phó sự cố môi trường (rò rỉ hóa chất, tràn dầu, cháy nổ).
Quy định bắt buộc:
Dự án chỉ được phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng khi ĐTM được thẩm định và phê duyệt hợp lệ bởi cơ quan quản lý môi trường (Bộ TN&MT hoặc Sở TN&MT).
Các hạng mục xử lý nước thải, khí thải, rác thải phải hoàn thành trước khi đưa công trình vào vận hành.
Tích hợp giải pháp kỹ thuật ứng phó biến đổi khí hậu
QCVN 01:2021/BXD yêu cầu các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu sản xuất lớn phải được thiết kế phù hợp với điều kiện tự nhiên, khí hậu, và nguy cơ thiên tai đặc thù vùng miền.
Các giải pháp kỹ thuật chính:
Hệ thống thu nước mưa & bể chứa dự phòng:
Thu gom nước mưa từ mái nhà xưởng về bể trữ ngầm, phục vụ tưới cây hoặc cứu hỏa.
Dung tích bể ≥ 10% tổng lượng mưa trung bình tháng lớn nhất.
Bể chứa nước chữa cháy:
Bắt buộc với khu công nghiệp có diện tích ≥ 5 ha.
Dung tích tối thiểu 1.200 m³ cho mỗi 20 ha đất công nghiệp.
Hệ thống thoát lũ & tiêu thoát nước tự nhiên:
Cao độ nền xây dựng phải cao hơn mực nước lũ thiết kế ≥ 0,3 m.
Khu vực thấp phải bố trí hồ điều hòa hoặc kênh tiêu thoát riêng.
Giải pháp thông gió tự nhiên:
Tổ chức mặt bằng và khoảng cách công trình để đón gió chủ đạo, giảm tích nhiệt.
Khu vực sản xuất phát thải khí nóng phải có giải pháp hút khí và thông gió cưỡng bức.
Quy hoạch cân bằng vi khí hậu và cây xanh cách ly
Không gian xanh đóng vai trò “bộ lọc sinh thái”, giúp cải thiện nhiệt độ không khí, giảm bụi, tiếng ồn và hấp thu CO₂.
Chỉ tiêu cây xanh & vi khí hậu theo QCVN 01:2021/BXD:
Tối thiểu 20% diện tích toàn khu dành cho cây xanh và mặt nước.
Cây xanh cách ly gió & khói bụi bố trí bao quanh khu sản xuất, trạm kỹ thuật, nhà máy xử lý nước thải.
Chiều rộng hành lang cây xanh cách ly: ≥ 10 m đối với khu sản xuất thông thường, ≥ 30 m đối với khu công nghiệp nặng.
Ưu tiên sử dụng cây tán rộng, rễ sâu, chịu hạn và hấp thu bụi tốt như dầu rái, sao đen, keo lá tràm, phượng vàng.
Hồ điều hòa, ao sinh thái được tích hợp trong quy hoạch để cân bằng vi khí hậu, giúp giảm nhiệt độ môi trường từ 2–4°C so với khu vực không có cây xanh.
Quản lý rủi ro môi trường và ứng phó khẩn cấp
Khu công nghiệp phải lập kế hoạch ứng phó sự cố môi trường: cháy nổ, tràn dầu, rò rỉ hóa chất, sự cố xử lý nước thải.
Thiết lập trạm quan trắc môi trường tự động, kết nối với cơ quan quản lý địa phương.
Diễn tập ứng phó sự cố môi trường định kỳ 6 tháng/lần, có ghi nhận hồ sơ, biên bản, hình ảnh.
Bố trí kho lưu chứa chất thải nguy hại riêng biệt, có chống thấm và biển cảnh báo rõ ràng.
Các quy định về môi trường và ứng phó biến đổi khí hậu trong QCVN 01:2021/BXD là nền tảng để đảm bảo:
Mọi dự án khu công nghiệp hoạt động an toàn – bền vững – thân thiện môi trường.
Hồ sơ quy hoạch, thiết kế và cấp phép được thẩm định nhanh, đúng quy chuẩn quốc gia.
Giảm thiểu rủi ro ngập úng, ô nhiễm và sự cố môi trường trong quá trình vận hành.
Việc lồng ghép các giải pháp kỹ thuật xanh, cây xanh cách ly và thu nước mưa ngay từ giai đoạn thiết kế không chỉ giúp tuân thủ quy chuẩn, mà còn tối ưu chi phí vận hành lâu dài cho nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Hướng dẫn áp dụng QCVN 01:2021/BXD trong thiết kế & thi công nhà xưởng
QCVN 01:2021/BXD không chỉ là quy chuẩn phục vụ công tác quy hoạch vùng hay khu công nghiệp, mà còn là căn cứ kỹ thuật bắt buộc trong quá trình thiết kế, thẩm định và thi công nhà xưởng công nghiệp.
Việc áp dụng đúng quy chuẩn này giúp đảm bảo hồ sơ thiết kế hợp lệ, an toàn vận hành, dễ được cấp phép xây dựng và nghiệm thu.
Đối với đơn vị thiết kế
Các đơn vị tư vấn thiết kế, kiến trúc sư và kỹ sư cần tuân thủ đầy đủ các chỉ tiêu kỹ thuật và tích hợp quy chuẩn liên quan khi lập hồ sơ thiết kế nhà xưởng công nghiệp.
a. Tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch cơ bản
Khi lập hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc bản vẽ quy hoạch 1/500, cần đảm bảo các thông số phù hợp Phụ lục QCVN 01:2021/BXD, gồm:
-
Mật độ xây dựng: tối đa 55–70% tùy loại hình công nghiệp.
-
Chiều cao công trình: ≤ 30 m (trừ công trình đặc biệt được thẩm định riêng).
-
Khoảng lùi công trình: ≥ 6 m so với ranh giới lộ giới.
-
Hệ số sử dụng đất (FAR): 1,5–2,5 lần tổng diện tích đất.
-
Diện tích cây xanh: ≥ 10–12% diện tích khu đất.
Các chỉ tiêu này cần được thể hiện rõ trên bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, làm căn cứ khi thẩm định cấp phép xây dựng.
b. Lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng – hạ tầng kỹ thuật – PCCC
Hồ sơ thiết kế phải thể hiện đầy đủ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật nội khu, gồm:
-
Quy hoạch tổng mặt bằng: bố trí hợp lý khu sản xuất – kho bãi – khu kỹ thuật – khu hành chính – cây xanh.
-
Hệ thống giao thông: đảm bảo đường chính ≥ 22 m, đường nhánh ≥ 11 m, có đường cứu hỏa bao quanh.
-
Hệ thống cấp thoát nước: tách riêng nước mưa và nước thải, có trạm xử lý tập trung.
-
Chiếu sáng và thông tin: lắp đặt ngầm hóa, đảm bảo IP65 trở lên.
-
Phòng cháy chữa cháy (PCCC): bố trí họng nước, bể chứa, đường xe chữa cháy, lối thoát hiểm.
Toàn bộ bản vẽ cần phối hợp giữa các chuyên ngành: kiến trúc – kết cấu – cơ điện – PCCC – môi trường, đảm bảo tính thống nhất và khả thi.
c. Tích hợp quy chuẩn liên quan (QCVN 06 và QCVN 18)
Để hồ sơ thiết kế nhà xưởng được duyệt hợp lệ, ngoài QCVN 01:2021/BXD, bắt buộc phải tích hợp:
-
QCVN 06:2021/BXD – Quy chuẩn an toàn cháy cho nhà và công trình:
-
Khoảng cách an toàn cháy nổ, giải pháp thoát nạn, vật liệu chống cháy, hệ thống PCCC.
-
-
QCVN 18:2021/BXD – Quy chuẩn an toàn trong thi công xây dựng:
-
Biện pháp thi công an toàn, lối đi, bảo hộ lao động, thiết bị nâng hạ, lắp dựng kết cấu.
-
-
QCVN 07:2016/BXD (bộ 10 phần) – Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị:
-
Áp dụng cho hệ thống điện, nước, thông tin, xử lý rác, thoát nước và cây xanh.
-
Việc tích hợp đồng bộ các quy chuẩn này trong giai đoạn thiết kế giúp:
-
Tránh chỉnh sửa nhiều khi thẩm duyệt hoặc xin phép xây dựng.
-
Đảm bảo công trình đạt tiêu chuẩn pháp lý, kỹ thuật và môi trường ngay từ đầu.
Đối với chủ đầu tư
Chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm pháp lý chính trong việc triển khai dự án, do đó cần nắm vững QCVN 01:2021/BXD ngay từ bước đầu để đảm bảo hồ sơ quy hoạch – thiết kế – cấp phép được phê duyệt nhanh và hợp pháp.
a. Xin chấp thuận quy hoạch chi tiết 1/500
-
Mọi dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc nhà máy có diện tích > 5 ha phải lập và được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định.
-
Bản đồ quy hoạch 1/500 phải thể hiện rõ:
-
Chức năng từng khu đất (nhà xưởng, giao thông, cây xanh, hạ tầng).
-
Hướng thoát nước, cấp điện – nước, vị trí công trình kỹ thuật.
-
Tỷ lệ sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất.
-
-
Cơ quan thẩm quyền phê duyệt: UBND cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu công nghiệp (đối với dự án trong KCN).
b. Đảm bảo dự án phù hợp quy hoạch vùng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh
-
Dự án phải nằm trong khu vực đã được phê duyệt quy hoạch phát triển công nghiệp, quy hoạch xây dựng vùng, hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
-
Không được chuyển đổi mục đích đất khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư và cập nhật quy hoạch đất.
-
Trường hợp dự án nằm ngoài khu công nghiệp, chủ đầu tư phải bổ sung quy hoạch phân khu hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng.
c. Bố trí đất hạ tầng kỹ thuật, cây xanh, thoát nước đúng quy chuẩn
Theo Phụ lục QCVN 01:2021/BXD, khi lập hồ sơ quy hoạch và thiết kế tổng mặt bằng, chủ đầu tư cần:
| Hạng mục | Chỉ tiêu tối thiểu | Ghi chú kỹ thuật |
|---|---|---|
| Đất cây xanh và mặt nước | ≥ 10–12% diện tích toàn khu | Bố trí thành dải cây xanh cách ly, hồ điều hòa. |
| Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm điện, nước, xử lý thải) | ≥ 5% diện tích khu đất | Vị trí cuối hướng gió, thuận dòng thoát nước. |
| Đường nội bộ & giao thông công nghiệp | ≥ 12–15% diện tích khu đất | Đảm bảo đường chính ≥ 22 m, nhánh ≥ 11 m. |
| Khoảng cách PCCC giữa nhà xưởng | ≥ 9–12 m | Tùy loại hình công nghiệp theo QCVN 06:2021/BXD. |
Yêu cầu kèm theo:
-
Bố trí hệ thống thoát nước riêng biệt, có trạm xử lý nước thải tập trung đạt QCVN 40:2011/BTNMT.
-
Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) nếu dự án ≥ 10 ha.
-
Dành khu đất cho trạm cứu hỏa, kho kỹ thuật, nhà ăn, nhà xe theo quy chuẩn hạ tầng khu công nghiệp.
Đối với cơ quan quản lý nhà nước
Cơ quan quản lý có vai trò thẩm định, phê duyệt và giám sát thực thi QCVN 01:2021/BXD trong toàn bộ vòng đời của dự án — từ quy hoạch, thiết kế, đến cấp phép và nghiệm thu.
Thẩm định hồ sơ quy hoạch dự án dựa trên chỉ tiêu QCVN 01
-
Kiểm tra tính hợp pháp, tính thống nhất và tính khả thi của hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500.
-
So sánh các chỉ tiêu chính (mật độ, tầng cao, FAR, khoảng lùi, diện tích cây xanh, hệ thống hạ tầng) với phụ lục QCVN 01:2021/BXD.
-
Đối chiếu sơ đồ quy hoạch với quy hoạch vùng và quy hoạch sử dụng đất tỉnh.
-
Thẩm định sự tích hợp của các quy chuẩn liên quan:
-
QCVN 06:2021/BXD (Phòng cháy chữa cháy).
-
QCVN 18:2021/BXD (An toàn thi công).
-
QCVN 07:2016/BXD (Hạ tầng kỹ thuật đô thị).
-
Kiểm tra sự phù hợp giữa bản đồ quy hoạch và hồ sơ thiết kế kỹ thuật
-
Đảm bảo tất cả các hạng mục trong hồ sơ thiết kế (nhà xưởng, hạ tầng, PCCC, môi trường, cây xanh) phù hợp với quy hoạch được duyệt.
-
Đối với các dự án điều chỉnh cục bộ quy hoạch, cơ quan quản lý phải yêu cầu:
-
Hồ sơ điều chỉnh có bản vẽ mới, biên bản so sánh với đồ án gốc.
-
Báo cáo giải trình về mật độ, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, hướng thoát nước.
-
-
Chỉ cấp phép xây dựng khi hồ sơ thiết kế hoàn toàn phù hợp với QCVN 01:2021/BXD và các quy định của Luật Xây dựng.
Mối liên hệ giữa QCVN 01:2021/BXD và các quy chuẩn khác
QCVN 01:2021/BXD là quy chuẩn khung về quy hoạch xây dựng, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia khác trong lĩnh vực xây dựng, môi trường và an toàn lao động.
Hiểu rõ mối liên kết này giúp đơn vị thiết kế, chủ đầu tư và cơ quan quản lý áp dụng đúng – tránh chồng chéo, đảm bảo tính hợp pháp và đồng bộ kỹ thuật cho dự án.
| Quy chuẩn / Tiêu chuẩn | Mối liên hệ với QCVN 01:2021/BXD |
|---|---|
| QCVN 06:2021/BXD – An toàn cháy cho nhà và công trình | Bổ sung yêu cầu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) trong quy hoạch: khoảng cách giữa công trình, lối thoát nạn, hành lang cứu hỏa và bố trí bể nước chữa cháy. |
| QCVN 18:2021/BXD – An toàn trong thi công xây dựng | Điều chỉnh bố trí mặt bằng thi công, quy định về lối đi an toàn, khoảng cách khu vực nguy hiểm, biện pháp bảo hộ lao động trong quá trình thi công các hạng mục nhà xưởng. |
| QCVN 07:2016/BXD – Hạ tầng kỹ thuật đô thị | Hướng dẫn chi tiết thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, rác thải) – là phần triển khai cụ thể của QCVN 01 trong thực tế. |
| QCVN 40:2011/BTNMT – Nước thải công nghiệp | Quy định chất lượng nước thải đầu ra, liên quan trực tiếp đến hạ tầng xử lý nước thải được quy hoạch trong QCVN 01. |
| TCVN 4449:1987 – Quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng xí nghiệp công nghiệp | Là tiêu chuẩn nền tảng để xác định chỉ tiêu đất xây dựng, hướng gió, bố trí xưởng – kho – cây xanh, được kế thừa và nâng cấp trong QCVN 01:2021/BXD. |
QCVN 01 là trục chính của hệ thống quy chuẩn xây dựng.
Các quy chuẩn khác như QCVN 06, 07, 18, 40 hoạt động bổ trợ và chi tiết hóa từng mảng kỹ thuật (PCCC, hạ tầng, an toàn, môi trường).
Việc áp dụng đồng bộ các quy chuẩn này giúp đồ án quy hoạch – thiết kế – thi công đạt chuẩn pháp lý, kỹ thuật và môi trường ngay từ giai đoạn đầu.
Lợi ích khi áp dụng QCVN 01:2021/BXD trong thiết kế nhà xưởng
Việc áp dụng QCVN 01:2021/BXD trong thiết kế nhà xưởng không chỉ là nghĩa vụ pháp lý, mà còn mang lại lợi ích to lớn về kỹ thuật, kinh tế và quản lý vận hành cho doanh nghiệp và chủ đầu tư.
Hồ sơ thiết kế hợp lệ, dễ được phê duyệt & cấp phép
Khi hồ sơ thiết kế tuân thủ đúng chỉ tiêu QCVN 01, cơ quan quản lý có thể thẩm định nhanh mà không cần chỉnh sửa nhiều.
Đáp ứng đồng bộ yêu cầu của Bộ Xây dựng, Cục PCCC và Sở TN&MT, giúp rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng, thẩm duyệt môi trường và PCCC.
Công trình bố trí hợp lý, tiết kiệm đất và tối ưu hạ tầng
QCVN 01 quy định rõ tỷ lệ đất xưởng – cây xanh – giao thông – hạ tầng kỹ thuật, giúp:
Tối ưu diện tích sử dụng đất, giảm lãng phí.
Tổ chức dây chuyền sản xuất – giao thông – kho bãi một cách logic, thuận tiện vận hành.
Giảm chi phí đầu tư hạ tầng nhờ quy hoạch đồng bộ từ đầu.
Giảm chi phí vận hành – bảo trì – xử lý môi trường
Khi quy hoạch tuân theo QCVN 01, hệ thống thoát nước, cây xanh, PCCC và giao thông được bố trí hợp lý, giúp:
Thoát nước nhanh, không ngập úng.
Giảm nhiệt độ môi trường, tiết kiệm điện làm mát.
Thuận lợi cho bảo trì – sửa chữa hệ thống kỹ thuật.
Đồng thời, việc tích hợp trạm xử lý nước thải và cây xanh cách ly giúp giảm thiểu chi phí xử lý môi trường lâu dài.
Đảm bảo an toàn PCCC, môi trường và phát triển bền vững
Nhờ mối liên hệ chặt chẽ với QCVN 06 (PCCC) và QCVN 18 (ATLĐ), việc áp dụng QCVN 01 giúp:
Ngăn ngừa rủi ro cháy nổ, sập đổ, ô nhiễm môi trường.
Đảm bảo công trình an toàn cho người lao động và bền vững với môi trường tự nhiên.
Đây là cơ sở để doanh nghiệp đạt chứng nhận ISO 14001, LEED hoặc EDGE, nâng cao uy tín và giá trị thương hiệu.
QCVN 01:2021/BXD là nền tảng cốt lõi định hướng cho mọi đồ án quy hoạch, thiết kế và phát triển công trình công nghiệp – đặc biệt là nhà xưởng và khu công nghiệp.
Việc nắm vững và áp dụng đúng quy chuẩn này không chỉ giúp tuân thủ pháp lý, mà còn góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, giảm rủi ro kỹ thuật và tối ưu vận hành lâu dài.
Khi áp dụng đúng QCVN 01:2021/BXD, doanh nghiệp và kỹ sư thiết kế sẽ đạt được:
✅ Tối ưu quy hoạch tổng mặt bằng, sử dụng đất hiệu quả, bố trí hợp lý giữa nhà xưởng, kho, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật.
✅ Đảm bảo tuân thủ pháp lý, đáp ứng các yêu cầu của cơ quan quản lý trong thẩm định – cấp phép – nghiệm thu.
✅ Đảm bảo an toàn, môi trường và PCCC, đồng bộ với các quy chuẩn liên quan như QCVN 06:2021/BXD và QCVN 18:2021/BXD.
✅ Tăng hiệu quả đầu tư và giá trị dự án, nhờ hạ tầng đồng bộ, tiết kiệm năng lượng và khả năng mở rộng trong tương lai.
QCVN 01:2021/BXD không chỉ là một văn bản quy chuẩn, mà là kim chỉ nam kỹ thuật giúp các doanh nghiệp, kỹ sư và chủ đầu tư thiết kế – thi công – vận hành công trình công nghiệp bền vững, an toàn và hiệu quả.
